导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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