5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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