5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约(几率还是机率 概率和几率一样吗yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断(du几率还是机率 概率和几率一样吗àn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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