万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗)律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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