近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(j康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里ī)金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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