文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用(yò化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准ng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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