导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(gu感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解ó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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