近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(c兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口huāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口