文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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