近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(y怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义ǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàn怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义g)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōn怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义g)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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