导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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