万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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