5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数10殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地00增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是(sh殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地ì)因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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