近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段pǔ)通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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