导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到277年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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