5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(y拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？àng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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