万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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