5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的战狼3什么时候上映？市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì战狼3什么时候上映？)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 战狼3什么时候上映？