导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口(k辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲ǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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