近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份额(除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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