饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布(bù)了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费(fèi)等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhān感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内g)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内依规纳入(rù)国(guó)家企业(yè)信(xìn)用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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