近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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