文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fán脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思g)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自(zì)己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思