近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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