导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其(qí乔丹有多高)中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　乔丹有多高　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　乔丹有多高ong>如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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