导(dǎo)读

　　黄金(骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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