导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思，在(zài)高(gāo)房价的(de)大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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