OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的(de)信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试、人(ré灰姑娘作者是安徒生还是格林n)工智(zhì)能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完灰姑娘作者是安徒生还是格林成以后(hòu)，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前(qián)突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期(qī)和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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