导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思p>

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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