近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调(di未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思ào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思