OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收(shōu)益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意(yì)向书(shū)和合(hé)同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)R辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话EIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可(kě)能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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