导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场rong>

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(sh开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场ù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。