文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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