导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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