近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平(píng为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(j为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思ī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前(qián)后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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