文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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