OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影响，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(j你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思ià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二(èr)级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行(xíng)了(le)沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时(shí)修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目(mù)标的(de)坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能(néng)面临(lín)了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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