导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗