饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸g>对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的(de)行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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