OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人(ré102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码n)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持(chí)以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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