文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针(英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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