饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡(dcac2制取c2h2，cac2形成过程电子式ù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具(jù)体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费(fèi)，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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