5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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