饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前(qián)并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一些(x古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人iē)热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房者(zhě)单边(biān)收费的(de)行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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