饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额(é)不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息(xī)不青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗对(duì)称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部(bù)门依(yī)法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下家各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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