导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-202千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗2年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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