近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应使我不得开心颜上一句是什么了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该使我不得开心颜上一句是什么负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，使我不得开心颜上一句是什么有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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