万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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