导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zh中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久ù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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