文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(s菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救hì)场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。